Khi bắt đầu xây nhà, một trong những quyết định đầu tiên gia chủ phải đưa ra là chọn hình thức thi công: giao trọn gói cho một nhà thầu, thuê nhân công rồi tự mua vật tư, hay tự đứng ra quản lý toàn bộ công trình. Mỗi hình thức có mức chi phí, rủi ro và khối lượng công việc quản lý rất khác nhau, và không có một lựa chọn đúng chung cho mọi gia đình.
Người có nhiều thời gian và kinh nghiệm có thể tiết kiệm đáng kể chi phí khi tự quản lý, trong khi người bận rộn hoặc chưa từng xây nhà thường an tâm hơn khi giao trọn gói cho một đơn vị chuyên nghiệp. Bài viết của Kiến trúc 3TA dưới đây so sánh ba hình thức thi công phổ biến, giúp gia chủ chọn được phương án phù hợp với thời gian, ngân sách và kinh nghiệm thực tế của mình.
Ba hình thức thi công phổ biến hiện nay
Trước khi so sánh chi tiết, cần hiểu rõ đặc điểm cơ bản của từng hình thức.
Khoán trọn gói
Với hình thức khoán trọn gói, nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ thiết kế, mua vật tư, thuê nhân công đến thi công hoàn thiện, thường theo một mức giá cố định đã thỏa thuận trong hợp đồng. Gia chủ chỉ cần thanh toán theo tiến độ và giám sát chất lượng, không phải trực tiếp tham gia vào việc mua vật tư hay quản lý thợ. Hình thức này phù hợp với gia đình bận rộn, không có nhiều thời gian theo sát công trường, hoặc chưa có kinh nghiệm xây dựng.
Khoán nhân công, chủ tự mua vật tư
Với hình thức này, gia chủ trực tiếp mua toàn bộ vật tư theo yêu cầu của đội thợ hoặc theo bản vẽ thiết kế, còn đội thợ chỉ nhận tiền công thi công. Gia chủ có toàn quyền chọn thương hiệu, chủng loại vật liệu và có thể kiểm soát chi phí vật tư sát với giá thị trường. Hình thức này đòi hỏi gia chủ có thời gian tìm hiểu và mua vật tư đúng thời điểm cần dùng, tránh tình trạng thợ phải chờ vật tư hoặc vật tư mua về không đúng thông số kỹ thuật.
Tự thuê thợ và tự quản lý
Đây là hình thức gia chủ tự tìm và thuê từng tổ thợ cho từng công đoạn, như tổ thợ xây, tổ thợ điện nước, tổ thợ sơn, đồng thời tự mua toàn bộ vật tư và điều phối tiến độ giữa các tổ thợ với nhau. Hình thức này có thể tiết kiệm chi phí nhiều nhất, nhưng đòi hỏi gia chủ có kiến thức kỹ thuật cơ bản, nhiều thời gian và khả năng xử lý các vấn đề phát sinh giữa các tổ thợ.
Ba hình thức trên khác nhau rõ rệt về cách vận hành, cũng như về mức chi phí và rủi ro đi kèm.
Chênh lệch về chi phí và rủi ro giữa ba hình thức
Hai yếu tố dưới đây thường là điều gia chủ cân nhắc nhiều nhất khi quyết định giữa ba hình thức thi công.
Chi phí
Khoán trọn gói thường có tổng chi phí cao nhất trong ba hình thức, vì mức giá đã bao gồm lợi nhuận và chi phí quản lý của nhà thầu cho toàn bộ quá trình. Đổi lại, gia chủ biết trước tổng số tiền cần chi và ít phải xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình mua vật tư hay quản lý thợ.
Khoán nhân công thường giúp tiết kiệm hơn khoán trọn gói, vì gia chủ có thể mua vật tư trực tiếp từ đại lý với giá tốt hơn giá nhà thầu báo, đồng thời tránh được phần lợi nhuận nhà thầu cộng thêm vào giá vật tư. Khoản tiết kiệm này chỉ thực sự đạt được nếu gia chủ có đủ hiểu biết để mua đúng loại vật tư với giá hợp lý.
Tự thuê thợ và tự quản lý có tiềm năng tiết kiệm chi phí nhiều nhất, vì loại bỏ hoàn toàn phần trung gian của nhà thầu chính. Khoản tiết kiệm này có thể bị bù lại bằng chi phí phát sinh nếu gia chủ thiếu kinh nghiệm điều phối, dẫn đến thợ chờ việc hoặc phải sửa chữa do thiếu giám sát kỹ thuật. Ngoài chi phí, mức độ rủi ro và khả năng kiểm soát cũng khác nhau đáng kể giữa ba hình thức này.
Rủi ro và mức độ kiểm soát
Khoán trọn gói có rủi ro thấp nhất về mặt quản lý, vì gia chủ không phải trực tiếp xử lý các vấn đề kỹ thuật hằng ngày. Rủi ro chính nằm ở việc chọn đúng nhà thầu uy tín, vì nếu nhà thầu thi công kém chất lượng hoặc bỏ công trình giữa chừng, gia chủ sẽ gặp khó khăn lớn trong việc xử lý hậu quả.
Khoán nhân công cho phép gia chủ kiểm soát chất lượng vật tư tốt hơn, nhưng lại phát sinh rủi ro nếu tính toán sai khối lượng vật tư cần mua, dẫn đến thiếu hụt làm chậm tiến độ hoặc dư thừa gây lãng phí.
Tự thuê thợ và tự quản lý có mức độ kiểm soát cao nhất về mọi mặt, nhưng cũng đi kèm rủi ro lớn nhất nếu gia chủ thiếu kinh nghiệm điều phối kỹ thuật giữa các hạng mục liên quan đến nhau, ví dụ như phối hợp giữa tổ thợ điện và tổ thợ xây khi đi đường dây âm tường. Với bức tranh chi phí và rủi ro đã rõ, câu hỏi còn lại là hình thức nào thực sự phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của từng gia đình.
Nên chọn hình thức thi công nào cho hoàn cảnh của bạn
Với gia đình có công việc bận rộn, không có kiến thức xây dựng và ưu tiên sự an tâm hơn việc tiết kiệm tối đa, khoán trọn gói thường là lựa chọn phù hợp nhất, miễn là chọn được nhà thầu uy tín và có hợp đồng chi tiết.
Với gia đình có thời gian theo sát công trường vài lần mỗi tuần và muốn kiểm soát chất lượng vật tư, khoán nhân công mang lại sự cân bằng giữa tiết kiệm chi phí và mức độ quản lý vừa phải.
Với những người có kiến thức kỹ thuật, nhiều thời gian rảnh hoặc bản thân làm trong ngành xây dựng, hình thức tự thuê thợ và tự quản lý có thể mang lại khoản tiết kiệm đáng kể, nhưng chỉ nên áp dụng khi thực sự tự tin vào khả năng điều phối của mình.
Trong thực tế, nhiều gia đình còn kết hợp linh hoạt cả ba hình thức theo từng giai đoạn: khoán trọn gói phần thô vì đây là hạng mục đòi hỏi kỹ thuật cao và khó tự giám sát, sau đó tự mua vật tư hoàn thiện như gạch, sơn, thiết bị vệ sinh để tiết kiệm chi phí ở những khoản dễ kiểm soát hơn. Cách kết hợp này không phù hợp với mọi gia đình, nhưng là một phương án đáng cân nhắc nếu muốn cân bằng giữa an tâm và tiết kiệm.
Không có hình thức thi công nào tốt nhất cho mọi gia đình, vì mỗi lựa chọn đánh đổi giữa chi phí, thời gian và rủi ro theo những tỷ lệ khác nhau. Gia chủ nên đánh giá trung thực về thời gian có thể dành cho công trình, mức độ hiểu biết kỹ thuật và mức độ chấp nhận rủi ro của bản thân, trước khi quyết định khoán trọn gói hay thuê nhân công để xây dựng tổ ấm của mình.
Không gian bạn hình dung, xứng đáng bắt đầu bằng một bản vẽ thật
Trước khi là một công trình, mỗi dự án của 3TA đều bắt đầu từ một cuộc trò chuyện về cách bạn muốn sống. Để lại thông tin, kiến trúc sư sẽ liên hệ trong vòng 24 giờ, không ràng buộc.