7 điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng xây dựng để tự bảo vệ mình

Phần lớn tranh chấp giữa chủ nhà và nhà thầu đến từ một hợp đồng thiếu chi tiết ngay từ đầu. Khi vật tư, tiến độ hay cách xử lý phát sinh không được ghi rõ bằng văn bản, mỗi bên có thể hiểu theo cách có lợi cho mình khi xảy ra bất đồng.

Danh sách dưới đây, Kiến trúc 3TA sẽ liệt kê bảy điều khoản nên có trong một hợp đồng xây dựng, giúp chủ nhà có cơ sở rõ ràng để bảo vệ quyền lợi nếu phát sinh tranh chấp. Nội dung mang tính tham khảo chung; với công trình có giá trị lớn, chủ nhà nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý rà soát hợp đồng trước khi ký.

7 điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng xây dựng

Mỗi điều khoản dưới đây giải quyết một loại rủi ro riêng, và tất cả nên xuất hiện đồng thời trong cùng một hợp đồng.

Phạm vi công việc và vật tư chi tiết

Hợp đồng cần liệt kê rõ những hạng mục nhà thầu chịu trách nhiệm thi công, kèm theo bảng vật tư ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm, xuất xứ và số lượng cho từng loại vật liệu chính như thép, xi măng, gạch lát, thiết bị vệ sinh. Những mô tả chung chung như “vật liệu loại tốt” hoặc “theo tiêu chuẩn” không có giá trị đối chiếu khi xảy ra tranh chấp, vì không bên nào có căn cứ cụ thể để xác định đúng hay sai. Rõ ràng về vật tư vẫn chưa đủ nếu cách thanh toán không được quy định cụ thể.

Giá trị hợp đồng và tiến độ thanh toán

Ngoài tổng giá trị hợp đồng, cần ghi rõ số lần thanh toán, mốc thời gian hoặc điều kiện hoàn thành từng đợt để được giải ngân đợt tiếp theo. Việc thanh toán theo tiến độ thực tế, không theo lịch cố định không liên quan đến khối lượng đã hoàn thành, giúp chủ nhà giữ được đòn bẩy nếu nhà thầu chậm trễ hoặc thi công không đạt yêu cầu. Hợp đồng cũng nên ghi rõ những khoản nào đã bao gồm trong giá trị hợp đồng và những khoản nào tính riêng, tránh tình trạng hiểu nhầm sau khi công trình đã khởi công. Tiền bạc rõ ràng vẫn có thể vô nghĩa nếu công trình kéo dài không giới hạn.

Tiến độ thi công và điều khoản phạt chậm tiến độ

Tiến độ tổng thể và tiến độ cho từng giai đoạn chính cần được ghi cụ thể bằng ngày tháng, không chỉ ghi chung chung số tháng thi công. Điều khoản phạt chậm tiến độ nên nêu rõ mức phạt theo ngày hoặc theo tuần chậm trễ, cùng những trường hợp được coi là bất khả kháng không tính vào thời gian chậm trễ, như thiên tai hoặc thay đổi từ phía chủ nhà. Nếu không có điều khoản phạt cụ thể, chủ nhà khó có cơ sở yêu cầu bồi thường khi công trình kéo dài quá thời hạn đã cam kết. Một tiến độ đúng hạn cũng dễ bị phá vỡ nếu phát sinh chi phí không được xử lý theo quy trình rõ ràng.

Điều khoản xử lý phát sinh và thay đổi

Hợp đồng cần quy định rõ quy trình khi có phát sinh chi phí: bên nào đề xuất thay đổi, cách xác định giá trị phát sinh và hình thức xác nhận bằng văn bản trước khi thi công phần phát sinh đó. Nếu thiếu điều khoản này, nhà thầu có thể tự ý thi công phát sinh rồi yêu cầu thanh toán sau, trong khi chủ nhà không có cơ hội đồng ý hay từ chối trước khi công việc đã hoàn thành. Rủi ro trong lúc thi công cần được nối tiếp bằng cam kết rõ ràng về chất lượng sau khi công trình đã bàn giao.

Bảo hành công trình

Thời gian bảo hành nên được ghi rõ cho từng hạng mục, vì kết cấu chịu lực, hệ thống chống thấm và các hạng mục hoàn thiện thường có thời gian bảo hành khác nhau. Điều khoản cũng cần nêu rõ phạm vi bảo hành, gồm những lỗi nào được sửa miễn phí và những trường hợp nào không thuộc phạm vi bảo hành, ví dụ hư hỏng do sử dụng sai cách. Bảo hành chỉ thực sự có ý nghĩa khi công trình đã được nghiệm thu đúng quy trình ngay từ đầu.

Nghiệm thu và bàn giao

Hợp đồng nên quy định quy trình nghiệm thu cho từng giai đoạn, không chỉ nghiệm thu một lần khi công trình hoàn thiện toàn bộ. Với những hạng mục sẽ bị che khuất sau khi thi công, như cốt thép hay hệ thống điện nước âm tường, cần có bước nghiệm thu riêng trước khi tiếp tục các công đoạn tiếp theo. Cuối cùng, hợp đồng cũng cần dự trù cho tình huống hai bên không thể tiếp tục hợp tác đến cùng.

Điều khoản chấm dứt hợp đồng và xử lý tranh chấp

Hợp đồng cần nêu rõ những trường hợp một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, cùng cách xử lý phần công việc đã thực hiện và khoản tiền đã thanh toán trong trường hợp đó. Phương thức giải quyết tranh chấp, thông qua thương lượng, hòa giải hay tòa án, cũng nên được thống nhất trước để tránh lúng túng nếu bất đồng thực sự xảy ra.

Từ danh sách đến hợp đồng thực tế

Có đủ bảy điều khoản hợp đồng xây dựng trên giấy chưa chắc đã bảo vệ được chủ nhà nếu nội dung viết quá chung chung. Khi rà lại hợp đồng nháp từ nhà thầu, nên đối chiếu từng điều khoản với danh sách này và tự hỏi liệu có đủ số liệu, mốc thời gian và tên riêng cụ thể để làm căn cứ nếu sau này cần đối chiếu hay không, thay vì chỉ kiểm tra xem tên điều khoản có xuất hiện hay chưa.

Nếu hợp đồng mẫu do nhà thầu soạn sẵn thiếu một hoặc vài điều khoản trong danh sách, chủ nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu bổ sung trước khi ký, và một nhà thầu đáng tin cậy thường không ngần ngại việc này. Ngược lại, nếu nhà thầu tỏ ra khó chịu hoặc né tránh khi được yêu cầu làm rõ điều khoản, đó cũng là một tín hiệu đáng cân nhắc về mức độ rõ ràng trong hợp tác về sau.

Với những hợp đồng giá trị lớn hoặc thời gian thi công kéo dài nhiều tháng, chi phí nhờ luật sư rà soát trước khi ký thường nhỏ hơn nhiều so với thiệt hại nếu phải giải quyết tranh chấp sau này mà không có căn cứ hợp đồng đầy đủ.