5 lỗi kinh điển khi nghiệm thu phần thô chủ nhà dễ bị qua mặt

Phần thô là giai đoạn quyết định tuổi thọ của một ngôi nhà, nhưng cũng là giai đoạn chủ nhà khó kiểm soát nhất. Cột, dầm, sàn khi đã đổ bê tông và tô trát xong đều trông giống nhau trên bề mặt, dù chất lượng bên trong có thể chênh lệch rất lớn. Một vết nứt nhỏ, một vị trí thép thiếu hay một lớp chống thấm làm ẩu đều có thể bị che đi chỉ sau vài ngày. Nhiều chủ nhà đi nghiệm thu phần thô bằng cách nhìn tổng thể: tường thẳng, không thấy vết nứt lớn, công trình sạch sẽ là yên tâm ký biên bản. Nhưng phần lớn lỗi nghiêm trọng của phần thô lại nằm ở những chi tiết không thể nhìn thấy bằng mắt thường, hoặc chỉ lộ ra sau vài năm sử dụng.

Dưới đây là 5 lỗi phổ biến nhất mà chủ nhà thường bỏ sót khi nghiệm thu phần thô, cùng cách kiểm tra thực tế cho từng lỗi. Cùng Kiến trúc 3TA tìm hiểu ngay nhé!

Vì sao chủ nhà dễ bị qua mặt khi nghiệm thu phần thô

Phần lớn chủ nhà không được đào tạo về kỹ thuật xây dựng, trong khi đơn vị thi công lại là bên nắm toàn bộ thông tin về vật liệu, quy trình và tiến độ. Sự chênh lệch thông tin này khiến chủ nhà thường chỉ có thể đánh giá công trình qua những gì nhìn thấy được: bề mặt phẳng, không nứt, đúng màu sơn lót.

Áp lực tiến độ cũng khiến tình trạng này trở nên phổ biến hơn. Nhiều gia đình muốn công trình hoàn thiện đúng hẹn để dọn vào ở, nên có xu hướng bỏ qua những bước kiểm tra mất thời gian như đục thử bê tông hay đo lại kích thước cột.

Cuối cùng, tâm lý tin tưởng vào nhà thầu quen biết hoặc được giới thiệu cũng khiến nhiều người bỏ qua bước nghiệm thu độc lập. Niềm tin là cần thiết, nhưng không thể thay thế cho việc kiểm tra bằng số liệu cụ thể. Dưới đây là 5 lỗi cụ thể mà chủ nhà cần đặc biệt lưu ý.

5 lỗi kinh điển khi nghiệm thu phần thô

Mỗi lỗi dưới đây đều có cách nhận biết riêng, không đòi hỏi chủ nhà phải là kỹ sư mới kiểm tra được.

Bê tông không đạt cường độ nhưng không ai kiểm tra

Cường độ bê tông quyết định khả năng chịu lực của toàn bộ kết cấu, nhưng đây cũng là yếu tố khó nhận biết nhất bằng mắt thường. Bê tông trộn thiếu xi măng, dùng cát bẩn hoặc đổ vào ngày mưa mà không điều chỉnh tỷ lệ nước vẫn có thể đông cứng và trông bình thường sau vài ngày. Cách kiểm tra thực tế là yêu cầu nhà thầu lấy mẫu bê tông tại công trường và gửi ép mẫu tại phòng thí nghiệm độc lập, thường sau 7 ngày và 28 ngày. Kết quả ép mẫu cần đạt mác thiết kế đã ghi trong hồ sơ.

Nếu công trình đã đổ xong mà chưa có kết quả ép mẫu, chủ nhà nên yêu cầu bổ sung ngay, vì đây là bằng chứng duy nhất xác nhận chất lượng bê tông đã đổ. Bê tông chỉ đạt chất lượng khi phần cốt thép bên trong cũng được thi công đúng, và đây là lỗi thứ hai cần kiểm tra kỹ.

Cốt thép sai số, thiếu số lượng hoặc sai khoảng cách

Thép là bộ khung chịu lực bên trong bê tông, nhưng lại bị che khuất hoàn toàn ngay sau khi đổ. Những lỗi thường gặp gồm dùng thép nhỏ hơn đường kính thiết kế, bố trí khoảng cách thép lớn hơn quy định hoặc thiếu thép chờ tại các vị trí liên kết. Thời điểm duy nhất để kiểm tra lỗi này là trước khi đổ bê tông, khi cốt thép còn lộ ra ngoài. Chủ nhà nên đối chiếu số lượng, đường kính và khoảng cách thép thực tế với bản vẽ kết cấu, đồng thời kiểm tra lớp bê tông bảo vệ thép có đủ độ dày hay không.

Nếu bỏ lỡ thời điểm này, việc kiểm tra sau khi đổ bê tông gần như không thể thực hiện mà không phá kết cấu. Ngoài chất lượng vật liệu bên trong, vị trí và độ thẳng đứng của kết cấu cũng là điều cần được kiểm tra song song.

Sai lệch tim trục, cột nghiêng không được phát hiện

Một cây cột lệch vài centimet so với tim trục thiết kế có thể không gây ra vấn đề ngay lập tức, nhưng lại ảnh hưởng đến khả năng chịu lực và việc lắp đặt các hạng mục hoàn thiện về sau, đặc biệt là cửa, cầu thang và hệ thống mái.

Chủ nhà có thể tự kiểm tra độ thẳng đứng của cột bằng ni-vô hoặc dây dọi, và đối chiếu vị trí cột với bản vẽ định vị trục. Với những sai lệch nhỏ, cần hỏi rõ đơn vị thiết kế xem mức sai số này còn nằm trong giới hạn cho phép hay không, không tự đánh giá theo cảm tính. Ngoài kết cấu chịu lực, chống thấm là một hạng mục khác cũng thường bị bỏ qua trong quá trình nghiệm thu.

Chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh làm qua loa

Chống thấm là hạng mục dễ bị cắt giảm nhất trong phần thô, vì lỗi chống thấm thường không lộ ra ngay mà chỉ xuất hiện sau một hoặc hai mùa mưa. Nguyên nhân phổ biến là quét lớp chống thấm quá mỏng, bỏ qua bước xử lý các góc chân tường và hộp kỹ thuật, hoặc không ngâm thử nước trước khi cán nền.

Cách kiểm tra đơn giản nhất là ngâm nước thử tại các khu vực sàn mái, sàn vệ sinh và ban công trong ít nhất 24 giờ trước khi cho phép thi công lớp hoàn thiện phía trên. Nếu không có bước ngâm thử này, chủ nhà nên yêu cầu thực hiện trước khi nghiệm thu, dù có thể làm chậm tiến độ vài ngày. Cả bốn lỗi kể trên đều dễ bị bỏ qua hơn nữa nếu quá trình thi công không được ghi nhận lại bằng văn bản.

Không có biên bản nghiệm thu từng giai đoạn

Nhiều công trình chỉ có một buổi nghiệm thu duy nhất khi phần thô đã hoàn thiện toàn bộ, không nghiệm thu theo từng giai đoạn như cốt thép, cốp pha, đổ bê tông và tháo dỡ cốp pha. Khi đó, nếu phát hiện sai sót, gần như không còn cách nào xác minh lại quá trình thi công trước đó.

Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn, có chữ ký của cả hai bên và kèm ảnh chụp thực tế, là căn cứ quan trọng nếu sau này phát sinh tranh chấp về chất lượng công trình. Chủ nhà nên yêu cầu lập biên bản ngay tại từng mốc quan trọng, không đợi đến khi toàn bộ phần thô hoàn tất. Ngoài năm lỗi kể trên, chủ nhà vẫn có thể tự phòng ngừa bằng một số cách kiểm tra cơ bản dù không có chuyên môn kỹ thuật.

Cách chủ nhà tự kiểm tra khi không có chuyên môn

Không phải gia đình nào cũng có điều kiện thuê giám sát riêng, nhưng vẫn có những bước kiểm tra cơ bản mà chủ nhà có thể tự thực hiện. Trước hết, nên giữ và đối chiếu đầy đủ bản vẽ kết cấu với thực tế thi công, đặc biệt ở các vị trí cột, dầm và sàn. Tiếp theo, nên chụp ảnh và quay video định kỳ trong quá trình thi công, nhất là những công đoạn sẽ bị che khuất sau này như cốt thép và đường ống âm tường.

Việc đặt lịch nghiệm thu theo từng giai đoạn, không chỉ nghiệm thu một lần khi hoàn thiện, cũng giúp chủ nhà có nhiều cơ hội phát hiện lỗi hơn. Nếu phát hiện điểm bất thường, nên hỏi trực tiếp đơn vị thiết kế hoặc một kỹ sư độc lập trước khi yêu cầu nhà thầu khắc phục. Với những công trình phức tạp hơn, việc tự kiểm tra có thể chưa đủ, và đây là lúc nên cân nhắc thuê giám sát độc lập.

Khi nào nên thuê giám sát độc lập

Với công trình có quy mô lớn, nhiều tầng hầm, kết cấu phức tạp hoặc chủ nhà không có nhiều thời gian theo sát công trường, việc thuê một đơn vị giám sát độc lập thường mang lại giá trị lớn hơn chi phí bỏ ra. Giám sát độc lập không có quan hệ lợi ích với nhà thầu thi công, nên có thể đưa ra đánh giá khách quan hơn về chất lượng từng hạng mục. Chi phí giám sát thường chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng ngân sách xây dựng, trong khi rủi ro từ một lỗi kết cấu bị bỏ sót có thể lớn hơn rất nhiều lần.

Với công trình nhỏ và đơn giản, chủ nhà vẫn có thể tự nghiệm thu nếu nắm được những điểm cần kiểm tra ở trên và giữ liên hệ thường xuyên với đơn vị thiết kế. Dù tự kiểm tra hay thuê giám sát, điều quan trọng nhất vẫn là không bỏ qua bước nghiệm thu kỹ lưỡng ngay từ đầu.

Nghiệm thu kỹ hôm nay để không phải sửa chữa về sau

Phần thô là phần duy nhất của ngôi nhà mà một khi đã hoàn thiện lớp hoàn thiện phía trên, gần như không thể quay lại kiểm tra nếu không phá dỡ. Một buổi nghiệm thu phần thô kỹ lưỡng, dù mất thêm vài ngày, vẫn rẻ hơn rất nhiều so với việc sửa chữa kết cấu sau khi đã đưa vào sử dụng. Chủ nhà cần biết mình nên kiểm tra gì, kiểm tra vào thời điểm nào và không ngại yêu cầu bằng chứng cụ thể, dù không có chuyên môn kỹ thuật. Khi phần thô được nghiệm thu đúng cách, ngôi nhà mới thực sự có một nền móng đáng tin cậy để bước vào các giai đoạn hoàn thiện tiếp theo.